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            融创我国(01918.HK)成绩高增速的背面:左手并购,右手出售

            admin 2019-08-22 173人围观 ,发现0个评论

            1、事件公告:

            7月26融创我国(01918.HK)成绩高增速的背面:左手并购,右手出售日早间,融创中国发布了半年度盈利预增公告:截至2019年6月30日止六个月,预期本期间公司净利润较去年同期增长超过45%。剔除业务合并收益及其摊销、金融资产及投资物业公允价值变动损益、非核心业务的资产减值损失等事项影响后的公司净利润较去年同期可比金额增长超过100%。公司解释说主要由于于本期间销售物业交付的面积较去年同期增加所致,今年地产股业绩爆发都是这个原因。

            2、业绩分析:

            由于政府为了减轻房地产开发商的资金压力,所以制定了期房这一交易制度,也就是说购买者必须先交钱等房子建融创我国(01918.HK)成绩高增速的背面:左手并购,右手出售好后,地产公司才会交房。这么一来,开发商受到的消费者的购房款只能计入预收账款,交房完成后才能确认为营业收入,滞后的时间周期大概是1.5年到2年。

            融创的2019年中期业绩之所以会爆发:扣非净利润同比增长100%,基本来自于两年前的预收款。所以从统计的数据来看,融创中国的住房销售金额达到了3620.1亿元,和2016年1506.3亿元的销售额相比,同比增长140%。两年前的销售额翻倍增长,在两年后的2019年营业收入也会有相应的增幅。

            (资料来源:公司公告,方正证券)

            正是因为地产公司营收滞后的独特属性,所以可以利用这种方法提前预判地产公司的业绩情况,这也是投资地产公司的确定性。

            融创中国算是国内房地产开发商中扩张性最强,拿地力达令度最大的公司之一,同类公司还有奥园,恒大等一些地产公司。从融创的新增土地储备面积来看,2015年开始,就走向大举扩张的模式,其中2015年,2016年,2017年融创的新增土储面积同比增幅分别是:190.8%,370.2%,41.7%。2017年之后,拿地增速之所以会慢下来是因为国内房地产行业开始进入调控期,经过一系列的政策限制之后,下游需求端的增速也受到影响,上游地产商也开始调整发展战略。

            (资料来源:公司公告,方正证券)

            最后,可以看看融创中国的财务数据,来印证公司的股价走势。从2016年开始公司业绩开始出现反转,营收增幅加速,最终在2018年突破千亿,也就是2016年的销售额也突破千亿,这和上面的数据也是融创我国(01918.HK)成绩高增速的背面:左手并购,右手出售匹配的。

            融创的规模效应突破边际数值以后,毛利率和净利率水平也实现逐年攀升,所以体现在营收和净利润增速上的业绩也是非常靓丽的。

            同时融融创我国(01918.HK)成绩高增速的背面:左手并购,右手出售创近几年发生过很多起数额庞大的并购案,出资成立融创绿城合资公司,收购绿城旗下的几宗地块,当中影响较大的还有花费438亿收购万达文旅项目,完成新增土地储备6000万平方。

            而公司的股价走势和业绩情况也是基本匹配的,从2016年到现在融创股价涨幅超过7倍,公司净利润增幅也超过7倍。

            参考公司2018年的住房销售额超过4600亿元,虽然增速放缓,但还是比较2017年的基数,增幅也超过27%。融创2018年的销售额会直接体现到2020年的财务报表上,行业平均估值是7XPE,公司现在的市盈率是8X,算不上高估。但是之后业绩会有一个释放期,融创股价上涨也还有。

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